Untervermietung über Airbnb? Welche rechtlichen Fallstricke drohen und was ist zu beachten.!

Gerade zur Wiesnzeit in München liest man zahlreiche Kleinanzeige, dass private Mietwohnungen angemietet werden können. Durch private Untervermietung die Kasse ein wenig auffüllen: Verlockend oder gefährlich? Internetplattformen wie www.airbnb.de, www.9flats.com oder www.wimdu.de haben regen Zulauf, der Untervermietungmarkt im privaten Sektor boomt. Aber ist das alles auch so rechtlich zulässig?

1. Was ist eine Untervermietung? Was ist hierbei zu beachten?

Jeder Mieter darf grundsätzlich Besuch in seiner Wohnung empfangen. Der gute Freund oder die gute Freundin dürfen Sie sogar länger besuchen, ohne dass dann mit Problemen zu rechnen ist. Dies muss dem Vermieter auch nur angezeigt werden, wenn eine gewisse Dauer überschritten wird. Aufnehmen darf der Mieter in seine Wohnung auch immer Familienangehörige, die dort unentgeltlich die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter nutzen, insoweit die Wohnung damit nicht überbelegt wird.

Aber wenn Sie Ihre Wohnung Ihnen unbekannten Dritten überlassen und dafür Geld erhalten, liegt rechtlich kein Besuch, sondern eine Untervermietung vor. Eine Untervermietung kann auch immer nur für einen Teil der Wohnung gelten und nie für die gesamte Wohnung.

Mieten Sie eine Wohnung an, nur um diese dauerhaft an Dritte weiterzuvermieten, stellt dies eine Weitervermietung dar und eine Änderung des Mietzwecks, die rechtlich nie durch den Vermieter geduldet werden muss. Nach Abmahnung und Unterlassungs-aufforderung kann der Vermieter Ihnen kündigen.

Aber auch Untervermieten darf ein Mieter nicht ohne Weiteres. Er benötigt für die Untervermietung immer die Erlaubnis seines Vermieters, § 540 BGB. Dies kann dadurch geschehen, dass der Vermieter die Untervermietung an wechselnde Personen generell bereits im Mietvertrag selbst gestattet hat, was selten der Fall sein wird oder Sie den Vermieter darum bitten und er Ihnen dies schriftlich bestätigt.

Eine Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar, so dass der Mieter abgemahnt werden kann, aufgefordert werden kann, die Untervermietung zu unterlassen und u.U. dann sogar mit einer Kündigung rechnen muss.

In bestimmten Konstellationen hat der Mieter zwar ein Recht auf die Erteilung der Untermieterlaubnis durch den Vermieter, § 553 BGB.

Dies ist aber nur der Fall wenn er ein berechtigtes Interesse an der Unvermietung nachweisen kann und der Vermieter keinen wichtigen Grund hat, die Untervermietung zu versagen. Es müssen hierfür vernünftige Gründe, wirtschaftlicher oder persönlicher Art bestehen, die erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sind und die den Wunsch nach teilweiser Untervermietung nachvollziehbar machen.

Hierunter fällt z.B. Notwendigkeit der Erzielung von Mieteinkünften aufgrund Auszugs eines Familienmitgliedes aus einer größeren Wohnung, Gründung eines Lebensgemeinschaft mit einem Dritten, vorübergehende Tätigkeit im Ausland oder auch finanzielle Engpässe die eine WG-Gründung erforderlich machen. Der reine Wunsch übers Oktoberfest oder generell weitere Einnahmen über die Untervermietung zu erzielen, reicht hierfür jedenfalls nicht aus.

Zudem muss der Mieter dem Vermieter rechtzeitig mitteilen, wer der Dritte ist und aus welchen Gründen er untervermieten will, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters muss nachvollziehbar durch ihn dargestellt werden. Vorgenanntes sollte dem Vermieter einen Monat vorher gegenüber schriftlich mitgeteilt werden und der Vermieter um Erlaubnis gebeten werden. Diese Erlaubnis sollte man sich dann auch schriftlich geben lassen.

2. Haftung für Schäden der Untermieter

Der Hauptmieter hat für das Fehlverhalten der Untermieter oder anderweitiger Personen, die die Wohnung unentgeltlich mit nutzen, stets einzustehen. Es haftet also grundsätzlich immer erstmal der Hauptmieter wenn etwas passiert. Dies betrifft sowohl Störungen des Hausfrieden als auch Sachbeschädigungen in der Wohnung oder im Haus selbst. Deshalb sollte der Mieter in jedem Fall über eine Hausratversicherung und der Untermieter über eine Haftpflichtversicherung verfügen. Wird der Hausfrieden durch den Untermieter gestört, lärmende und betrunkene Untermieter die von der Wiesn kommen und im Hausflur grölen oder sogar noch Schlimmeres, sind für anderweitige Mieter ein Ärgernis und so kann der Vermieter auch gegenüber dem Hauptmieter in solchen Fällen selbstverständlich auch eine Abmahnung aussprechen oder im Wiederholungsfall u.U. sogar kündigen.

3. Was gilt für Untermietverhältnis selbst?

Für das Untermietverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter gelten die gleichen Regeln wie in einem normalen Mietverhältnis. Eine Ausnahme gilt hinsichtlich der Kündigungsfristen: Wenn das Untermietverhältnis Teil einer vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung ist, das untervermietete Zimmer möbliert ist und es sich bei dem Untermieter um eine alleinstehende Person, keine Familie handelt, kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf des Monats erklärt werden. In jedem Fall sollte auch hier die Rechten und Pflichten schriftlich vereinbart werden. Insbesondere auch welche Möbel, Gegenstände in der Wohnung sind, wie der Zustand der Wohnung ist, wie viele Schlüssel übergeben worden sind, welche Räume vom Untermieter genutzt werden dürfen, wie hoch die Miete ist, ob darin Reinigungs- und Nebenkosten und die Abnutzung des Mobiliars enthalten sind, wer bei Beschädigungen der Wohnung zu benachrichtigen ist, dass bei Beschädigung oder Zerstörung von Mobiliar etc. Ersatz zu leisten ist bzw. Schadenersatz, ob Rauchverbot in der Wohnung besteht etc.

Zudem sollte eine Kaution durch den Untermieter gezahlt werden. Für den Fall, dass Schäden am Mobiliar etc. entstehen ist der Hauptmieter hierdurch ein wenig mehr abgesichert. In jedem Fall sollten auch sämtliche Personalien des Untermieters aufgenommen werden, u.U. auch eine Passkopie sowie sämtliche persönlichen Kontaktdaten. Zudem sollte überlegt werden, ob der Untermiete auch seine Haftpflichtversicherungsunterlagen bereits dem Hauptmieter übergibt, für den Fall, dass er unabsichtlich einen Schaden an der Wohnung selbst verursacht worden ist. Persönliche Wertgegenstände, Bargeld, Schmuck, Kunstgegenstände, persönliche Unterlagen etc., sollten in jedem Fall aus der Wohnung vor Untervermietung entfernt und vor dem Zugriff geschützt werden.

4. Gewerbe-, Steuerpflichtigkeit und Zweckentfremdung

Zu beachten ist auch, dass der Hauptmieter, indem er seine Wohnung gegen Entgelt untervermietet Mieteinkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen kann, die grundsätzlich steuerpflichtig sind, wenn diese Einkünfte seine selbst an den Vermieter zu zahlende Miete übersteigt. Eine gewerbliche Vermietung liegt wohl aber nicht vor, wenn lediglich ein Wohnraum zur alleinigen Nutzung über eine kurze Zeit, z.B. während der Wiesn vermietet wird und es sich um eine ansonsten selbst genutzten Wohnung handelt und auch sonst keine weiteren Leistungen, wie z.B. Frühstück, Reinigung des Zimmers, Wäschewechsel ähnlich eines Hotels oder einer Pension angeboten werden. Wer Zuhause aber so etwas wie eine Pension mit Frühstücksservice betreibt, oder gar mehrere Wohnungen dauerhaft an Gäste vermietet, muss in jedem Fall gewerbe- und steuerrechtliche Vorschriften beachten. Es könnte ein Gewerbe vorliegen, welches gegenüber dem örtlichen Gewerbeamt anzeigepflichtig ist. Die Gewerbeanzeigepflicht entfällt nur wenn der geschäftliche Umfang dieser Tätigkeit sehr gering ist und einer zeitlichen Beschränkung unterliegt. Ob eine solche Bagatellvermietung vorliegt ist stets eine Frage des Einzelfalls.

Wird gegen die Gewerbeanzeigepflicht verstoßen drohen allerdings Bußgelder bis zu € 1.000,00. Wenn Wohnungen oder Zimmer mit einer hotel-, pensionsmäßigen Nutzung vorliegen ist wohl aber steuerlich von einem Gewerbebetrieb auszugehen, so dass bei Einkünften hieraus über € 17.500,00 Rechnungen mit Mehrwertsteuerausweisung erstellt werden müssen, wenn Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden und die Beherbergung nach der Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll. In größeren Städten wie München, Berlin und Hamburg sind zudem Zweckentfremdungsatzungen zu beachten. Im Rahmen solcher Zweckentfremdungssatzungen soll Wohnraum geschützt werden und darf deshalb nur mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken dauerhaft genutzt werden. Wer also eine Privatwohnung dauerhaft zur Beherbergung von Gästen nutzt, benötigt eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Die ungenehmigte Zweckentfremdung kann mit einem Bußgeld bis zu € 50.000,00 geahndet werden.