Mietrecht – Alles rund um den Nachmieter

Hartnäckig hält sich das Märchen, wenn man als Mieter drei Nachmieter stelle, müsse der Vermieter den Mieter aus dem Vertrag entlassen. Die Relevanz der Nachmietergestellung wird zwar weniger seitdem die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter bei unbefristeten Mietverträgen nur drei Monate beträgt, aber gerade bei Verträgen mit festgelegter Laufzeit besteht die Problematik weiter. Wann hat der Mieter Anspruch vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden? Wie immer muss zunächst der Mietvertrag selbst dahingehend überprüft werden ob er hierzu Regelungen enthält. Existiert unter Umständen eine Nachmieterklausel, die diese Problematik bereits löst?

1. Vertragliche Nachmietergestellung

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine so genannte Nachmieterklausel vereinbart sein, die den Mietern das Recht gibt, einen Nachmieter/Ersatzmieter zu stellen. Fehlt eine Nachmieterklausel, kann der Mieter nur in unter bestimmten Voraussetzungen eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages erreichen, sogenannte Härtefälle. Ob und wie der Mieter sich vorzeitig vom Mietvertrag lösen kann, hängt davon ab, ob der Mietvertrag eine echte oder eine so genannte unechte Nachmieterklausel enthält.

1.1. Eine

echte Nachmieterklausel

liegt dann vor, wenn sich der Vermieter verpflichtet hat, einen vom Mieter gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Die sogenannte echte Nachmieterklausel gibt dem Mieter das Recht einen geeigneten Nachmieter zu stellen, den der Vermieter dann grundsätzlich auch akzeptieren muss.

Eine solche Klausel lautet z.B. „Wenn der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden wünscht, kann er dem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bereit ist, in den Mietvertrag zu gleichen Konditionen einzutreten……Der Vermieter ist bereit, den ihm benannten Nachmieter als Vertragspartner anzuerkennen, wenn seinerseits keine Bedenken gegen die Seriosität oder Bonität des Nachmieters bestehen. Mit dem Ausscheiden des Mieters auf dem Mietvertrag tritt der benannte Nachmieter in den laufenden Mietvertrag anstelle des bisherigen Mieters ein und übernimmt insoweit alle Rechte und Pflichten des bisherigen Mieters. Der bisherige Mieter scheidet insoweit aus dem Mietverhältnis aus.“ Der Mieter kann bei der echten Nachmieterklausel also den Eintritt eines geeigneten Nach- oder Ersatzmieters verlangen. Eine echte Nachmieterklausel bezweckt, nicht nur, dass der Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, sondern dem Mieter wird gerade das Recht eingeräumt, einen Mietnachfolger zu stellen, der in das bisherige Mietverhältnis zu den gleichen vertraglichen Bedingungen eintritt.

Eine echte Nachmieterklausel liegt regelmäßig dann vor, wenn der Mieter gemäß des Mietvertrages berechtigt oder verpflichtet ist, erhebliche Investitionen vorzunehmen oder der Mieter berechtigt sein soll, den nicht abgewohnten Teil eines Finanzierungsbeitrages von dem Nachmieter erstatten zu lassen. Denn in diesen Fall hat der Mieter nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein rechtliches Interesse daran, dass das Mietverhältnis mit einem von ihm vorgeschlagenen Nachmieter fortgesetzt wird. Dies muss nicht im Vertrag vereinbart sein, es reicht aus, dass diese Gesichtspunkte Gegenstand der Vereinbarung über die Nachmietergestellung geworden sind.

Eine solche echte Nachmieterklausel enthält regelmäßig die Verpflichtung, dass der Vermieter seine Zustimmung zum Eintritt des Nachmieters in den Mietvertrag erteilt, wenn gegen die Person des Nachmieters keine begründeten Bedenken bestehen. 1.2. Bei einer sogenannten unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter lediglich das vorzeitige Ausscheiden aus dem Mietvertrag gestattet, ihm wird aber nicht das Recht eingeräumt, einen Ersatzmieter zu stellen, den der Vermieter dann auch akzeptieren muss. Der Mieter kann solche zwar benennen, aber der Vermieter behält sich vor, zu entscheiden ob er den Nachmieter akzeptiert.

Dieser Vorbehalt muss sich aber aus der Klausel selbst oder dem Anlass der Vereinbarung ergeben. Eine solche Klausel kann wie folgt lauten:“ Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig mit einer von …….Monaten zum Monatsende zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige und, so weit erforderlich, zum Bezug der Wohnung berechtigte Nachfolgemieter vorschlägt, die bereit sind, in den Mietvertrag für den Rest der Mietdauer einzutreten, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Nachfolgemieter in den Mietvertrag eintreten zu lassen.“ In dem Fall der unechten Nachmieterklausel steht dem Vermieter also ein Wahlrecht betreffend den Nachmieter zu.

Er muss sich nicht auf den Nachmieter einlassen und die Bereitschaft des Vermieters, die vorgeschlagenen Nachmieter zu kontaktieren und deren Bonität zu prüfen, hat nicht die Bindungswirkung einer echten Ersatzmieterklausel. Der Mietvertrag muss nicht mit einem der vorgeschlagenen Nachmieter abgeschlossen werden. 1.3. Sowohl die echte als auch die unechte Nachmieterklausel führen aber grundsätzlich dazu, dass der Mieter ein Recht hat, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Im Falle der echten Nachmieterklausel tritt der Mieter in das bereits bestehende Mietverhältnis ohne Änderungen ein, es sei denn solche sind vertraglich vorbehalten.

Das Mietverhältnis bleibt also bestehen nur mit einem Mieteraustausch. Im Falle der unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter ebenfalls der Austritt aus dem bestehenden Mietverhältnis ermöglicht, aber der Vermieter muss keinen inhaltsgleichen Vertrag mit dem Nachmieter abschließen. Tut er dies nicht, muss er den Mieter aber so stellen, als wäre er aus dem Mietverhältnis entlassen worden, zu dem der vorgeschlagene Nachmieter in das Mietverhältnis hätte eintreten können. 1.4. Die vom Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter müssen so konkret benannt werden, dass der Vermieter mit diesen in Kontakt treten kann. Die vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter müssen aber geeignet und dem Vermieter zumutbar sein, da der Vermieter nicht schlechter gestellt werden soll als mit dem jetzigen Mieter. Dies bedeutet die Nachmieter müssen insbesondere solvent sein, also die gleiche wirtschaftliche Sicherheit bieten wie der Mieter selbst.

Hierbei werden also die Verhältnisse und die Person des Mieters zum Vergleich herangezogen. Bloße Antipathien des Vermieters oder ein Misstrauen zu bestimmten Mieterkreisen, kulturelle Herkünfte etc. bleiben unberücksichtigt. Bei begründeten Zweifeln des Vermieters an der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters, kann der Vermieter von Mieter aber auch die Übernahme einer Bürgschaft verlangen. Bestehen de facto gegen den Nachmieter erhebliche Bedenken in wirtschaftlicher oder sonstiger begründeter Hinsicht, so handelt es nicht um einen geeigneten Nachmieter, der insoweit auch abgelehnt werden kann.

Erforderlich ist bei einer echten Mietnachfolgeklausel aber, dass der Nachmieter wirklich objektiv ungeeignet erscheint. Allerdings ist der Vermieter insoweit verpflichtet nachzuweisen, dass vernünftige Gründe der Ablehnung de facto bestehen

2. Keine vertraglich vereinbarte Nachmieterklausel?

Ist keine Nachmieterklausel vertraglich vereinbart, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, auch nicht wenn ein Nachmieter vorgeschlagen wird. Nur ausnahmsweise kann der Vermieter unter Umständen unter Berücksichtigung des Gebotes von Treu und Glauben verpflicht sein, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.

Hierfür ist allerdings Voraussetzung, dass ein wichtiger Grund besteht, der eine vorzeitige Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis begründen kann, d.h. das berechtigte Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages das Interesse des Vermieters am Bestand des Mietvertrages ganz erheblich überragt und der Mieter dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter benennt. 2.1. Es muss also zunächst einmal überhaupt ein schutzwürdiges Interesse des Mieters vorliegen, aus dem Vertrag entlassen zu werden. Ein solches eingetretenes berechtigtes Interesse des Mieters muss diesem ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar machen.

Das berechtigte Interesse darf erst nach Abschluss des Vertrages aufgetreten sein und der Mieter darf dieses nicht erst bewusst herbeigeführt haben, um sich aus dem Vertrag lösen zu können. Das Festhalten am Vertrag müsste für den Mieter gleichsam eine Härte darstellen. Anerkannt wird dies z.B. bei schwerer Erkrankung und dadurch bedingter Umzug, beruflich nicht vorhersehbarer notwendiger Ortswechsel, wesentlich vergrößerte Familie. Nicht hierzu zählt dass der Mieter sich selbst beruflich verändern möchte oder nur in ein Eigenheim einziehen will, da dies in der Regel rein wirtschaftliche Gründe sind, die nicht zu einer vorzeitigen Vertragsaufhebung berechtigen.

Nicht anzuerkennen ist so auch, wenn der Mieter nur zur Verbesserung seiner Wohnsituation ausziehen möchte, z.B. weil er eine billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen für ihn besser geeignete Wohnung beziehen will. Abgelehnt wird das Überwiegen des Interesses des Mieters an der vorzeitigen Beendigung einhellig dann, wenn der Mietvertrag ohnehin nur noch sehr kurze Zeit, z.B. drei Monate läuft. In diesem Fall wird es dem Mieter immer zuzumuten sein, den Vertrag bis zum regulären Ende noch aufrecht zu erhalten. 2.3. Besteht ein wichtiger Grund so sind die Interessen gegeneinander abzuwägen und der Mieter kann einen geeigneten und zuverlässigen Nachmieter vorschlagen, der für den Vermieter akzeptabel und zumutbar ist.

Grundsätzlich kann ein solcher Nachmieter nur aus gewichtigen Gründen abgelehnt werden. Hier ist stets eine Einzelfallabwägung erforderlich.  Zu den Ablehnungsgründen siehe oben. Befindet sich der Nachmieter in schwierigen finanziellen Verhältnissen, z.B. Eintragungen in der Schufa, die an dessen Zahlungsfähigkeit erhebliche Zweifel aufkommen lassen, ist dies immer ein wichtiger Grund, der den Vermieter berechtigt, den Nachmieter abzulehnen. Der Mieter muss auch nicht drei Nachmieter vorschlagen, es reicht ein rechtlich akzeptabler Nachmieter, der mit dem Vermieter Kontakt aufnimmt. Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Nachmieter auch einen Mietvertrag abzuschließen.

Dem Vermieter ist dahingehend zunächst eine angemessene Prüfungs- und Überlegungszeit einzuräumen, bis zu drei Monaten. Der Vermieter hat ein freies Wahlrecht unter mehreren vorgeschlagenen Nachmietern und kann sich alternativ auch selbst einen neuen Mieter suchen. Hat der Mieter ein dringendes rechtliches Interesse an der vorzeitigen Entlassung aus dem Vertrag und lehnt der Vermieter trotz allem einen rechtlich akzeptablen Nachmieter grundlos ab, so müssen durch den Mieter keine weiteren Ersatzmieter vorgeschlagen werden.

Der Mieter hat dann einen Schadenersatzanspruch gegen den Vermieter. Er kann von dem Vermieter verlangen, so gestellt zu werden, als wäre ein neuer Mietvertrag mit dem Nachmieter geschlossen worden und das Mietverhältnis mit ihm vorzeitig beendet. Gleiches gilt übrigens in dem Fall, dass ein Nachmieter bereit ist, den bisherigen Mietvertrag so weiter zu erfüllen und der Vermieter mit dem Nachmieter keinen gleichlautenden, sondern nur einen für ihn wesentlich günstigeren Vertrag abschließen möchte und diese günstigere Konditionen sich auch nicht mehr in einem angemessenen Rahmen halten. Der Vermieter darf insoweit nicht versuchen, so ungünstige Konditionen für den neuen Mietvertrag anzubieten, dass der Abschluss des neuen Mietvertrages deshalb vereitelt wird, z.B. Mieterhöhung um 40%.

3. Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen?

Auch bei Gewerbemietverhältnissen kann ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses bestehen. Denn das Gebot von Treu und Glauben gilt auch für Gewerbemietverhältnisse. Allerdings haben gewerbliche Mieter grundsätzlich viel strengere Anforderungen zu erfüllen als Wohnraummieter. Dies gilt sowohl für das berechtigte Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses als auch für die Eignung des Nachmieters.

Das Betriebsrisiko, die Gewinnchancen, eine schlechte Ertragslage werden nicht als berechtigte Interessen anerkannt. Denn dies gehört zum Risiko eines Gewerbemieters, dass er bereits bei Vertragsschluss kalkulieren muss. Neben der Bonität und persönlichen Vertrauens kommt es bei dem Nachmieter z.B. auch auf dessen Eignung für die Führung des Geschäftsbetriebes an. Wobei aber auch ein Industriekaufmann eine Gaststätte führen kann, wenn er z.B. für die Küche und den Service Fachpersonal beschäftigt. Auch hier kommt es aber immer auf den Einzelfall an. <

4. Keine Härte, keine Nachmieter, aber verweigerte Untervermietung als Grund zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter kann u.U. verlangen, dass der Vermieter ihm erlaubt, seine Wohnung unterzuvermieten. Lehnt der Vermieter dies grundlos ab, obwohl das Recht zur Untervermietung erteilt werden müsste, hat der Mieter das Recht das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, auch wenn es noch eine längere Laufzeit hätte.

Sollte also der Fall eintreten, dass der Mieter diese Erlaubnis verlangt, sollte der Vermieter in jedem Fall diese Möglichkeit nicht gleich verneinen, sondern sich zunächst die Personen des Untermieters vom Mieter nennen lassen und auf eine persönliche Kontaktaufnahme bestehen. Denn auch eine Untervermieterlaubnis ist nicht grundsätzlich zu erteilen, sondern kann unter Umständen berechtigt abgelehnt werden.