Mietrecht – Modernisierung und Mieterhöhung

I. Unterschiede zwischen Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung

Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung muss zunächst berücksichtigt werden, dass nur Kosten von Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Kosten der Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dürfen im Rahmen einer Modernisierungserhöhung nicht zu Lasten der Mieter berücksichtigt werden.

Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung und Modernisierung scheint auf den ersten Blick nicht schwierig. Instandhaltung und Instandsetzung sollen die Mietsache erhalten bzw. wieder herstellen, während es bei der Modernisierung um die Verbesserung der Mietsache geht. Aber oft überschneiden sich Maßnahmen der Modernisierung mit Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung. Deshalb muss sehr genau differenziert werden.

1. Erläuterung Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung

Aus § 535 BGB ergibt sich die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, d.h., er muss den ursprünglichen wirtschaftlichen Bestand erhalten.  Diese Instandhaltung gehört zu den Grundpflichten des Vermieters. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem “geeigneten vertragsmäßigen Gebrauch” zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu gewährleisten. Die Instandhaltung ist also eine vorbeugende und aufrecht erhaltende Wirkung, die der Mieter grundsätzlich auch dulden muss.

Die Instandhaltung dient dem Werterhalt einer Immobilie und verhindert Folgeschäden, die aus einer mangelnden Wartung oft resultieren. Die Instandhaltung betrifft vorbeugende Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit, z.B. Wartung des Aufzuges, Wartung der Lüftungsanlage, Stichwort: Inspektions- und Wartungsarbeiten.

Der Begriff Instandsetzung – hier greift ebenfalls § 535 BGB – wird verwendet, wenn der ordnungswidrige Gebrauch der Mietsache wieder hergestellt werden muss, also eine heilende Maßnahme. Hierbei geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind,  z.B. Ersatz von defekten Leistungen, Ersatz schadhafter Fenster, Austausch kaputte Fassadendämmung, Einbau eines neues Heizkessel, da der defekte Heizkessel nicht mehr reparabel ist. Stichpunkt: schadensabhängige Reparatur defekter oder verschlissener Wohnungs-, Gebäudeteile. Nicht unter Instandhaltung oder Instandsetzung fällt z.B. der Ersatz von intakten Doppelfenstern durch Isolierglasfenster. Dies stellt allein eine Modernisierungsmaßnahme dar. Bei der Modernisierung wird der Wohnwert des Hauses oder/und der Wohnung erhöht.

Das sind zum Beispiel Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie der Einbau einer Wärmedämmung oder Schallschutzmaßnahmen. Die Modernisierung stellt eine also eine verbessernde Maßnahme dar, §§ 554, 559 BGB. Unter Modernisierung werden nur solche Maßnahmen verstanden, die über die normale Instandhaltung von Bauteilen sowie der technischen Ausstattung hinausgehen, nicht dem reinen Erhalt der Funktion dienen und nicht nur eine Schadensbeseitigung darstellen. Typisches Juristen- Deutsch.

Bei einer Modernisierung kann der Vermieter im Gegensatz zu Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung die Miete um einen gesetzlich festgelegten Betrag von zurzeit 11% der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr erhöhen. Fallen aber Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z.B. bei dem Austausch defekter einfachverglaster Fenster durch Isolierglasfenster) kann der Vermieter nicht alle hieraus resultieenden Kosten auf die Mieter umlegen. Vielmehr müssen die Kosten für die fällige Instandsetzung von den Gesamtkosten der Modernisierung in Abzug gebracht werden. Der Vermieter muss dann jede Maßnahme, die auf die Mieter als Modernisierung umgelegt werden soll, als Wertverbesserung oder energiesparende Maßnahme einzeln nachweisen. Hierzu ist genau aufzulisten, welche Kosten für welche Maßnahmen auf die Instandhaltung /-setzung und welche auf die Modernisierung entfallen.

Wichtig: Anfallende Kosten der Instandsetzungs-, Instandhaltung können nicht auf den Mieter im Rahmen einer Modernisierung umgelegt werden. Tauscht der Vermieter die alten und defekten Holzfenster gegen neue Kunststofffenster aus, kann er nur die erhöhten Kosten ansetzen, die die Kunststofffenster mehr gegenüber den einfachen Holzfenstern gekostet hätten und muss die Kosten, die die Reparatur der alten Fenster gekostet hätten, aus den Modernisierungskosten ebenfalls herausrechnen.

2. Modernisierung, §§ 554, 559 ff BGB

Unter den Begriff Modernisierung fallen solche Maßnahmen, die der Verbesserung der gemieteten Räume, des Gebäudes selbst oder der Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine Verbesserung liegt vor, wenn sich der

1. Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht,
2. sich die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
3. die Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken.

a. Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht- Verbesserung des Wohnwertes

Maßstab für eine Verbesserung des Wohnwertes ist stets, ob ein Durchschnittsmieter in der Veränderung eine Wohnwertverbesserung sehen würde. Außer Betracht bleibt hierbei ob ein Mieter dies auch gewollt hat oder ob er es persönlich für sinnvoll erachtet. Hierunter fallen z.B.

• Maßnahmen zur Verbesserung der Belichtung und Belüftung, der sanitären Einrichtungen, des Zuschnitts der Wohnung, der Energieversorgung, der Wasserversorgung oder der Entwässerung, der Beheizung, des Schallschutzes
• Maßnahmen zur Verbesserung des allgemeinen Wohnumfeldes, z.B. neue Kinderspielplätze oder Grünanlagen,
• Einbau einer Zentralheizung für eine Ofenheizung; Isolierung des Treppenhauses mit Einrichtung einer Heizung, Einbau eines Warmwasserboilers, Installation von Einarmmischbatterien, Einbau von Schallschutzfenstern, Einbau einer Türöffnungs- und Gegensprechanlage, Anbau eines Balkons, Anschluss an das Kabelfernsehen, wenn bislang noch keine Gemeinschaftsantenne vorhanden war oder in nennenswertem Umfang mehr Programme empfangen werden können, Einbau eines Aufzugs

Nicht anerkannt als Modernisierungsmaßnahme wird z.B. der Austausch von Trinkwasser-Bleirohren durch verzinkte Rohre, dies ist eine Instandsetzung, auch dann, wenn die alten Rohre noch gesundheitsrechtlich in Ordnung sind. Der Einbau von Elektrosteigleitungen für alte defekte Steigleitungen- selbst wenn der Einbau deshalb erfolgte, um moderne Haushaltsgeräte nutzen zu können, denn dies gehört zur vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung; der Einbau von Kunststofffenstern für Holzfenster, wenn dadurch lediglich das Streichen der Rahmen wegfällt, der Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten.

b. Nachhaltige Einsparung von Heizenergie und Wasser

Beispiele für Maßnahmen zur Energieeinsparung sind:  Energienutzung durch Wärmepumpen und Solaranlagen; wesentliche Verbesserungen der Wärmedämmung von Außenwänden, Dächern, Kellerdecken, Fenstern; wesentliche Verminderung des Energieverlustes und -verbrauchs der zentralen Heizungsanlage etc. Beispiele zur Wassereinsparung: Einbau von Wasseruhren, Einbau von Spartasten.

c. Beispiele für durch Gerichte entschiedene Fälle:

Ersatz von Kastendoppelfenster durch Kunststoffrahmenfenster incl. Isolierverglasung ist keine Modernisierung, da Kastendoppelfenster besseren Schallschutz gewährleisten. Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche verbessern den Wohnwert nicht. Ersatz von einfachverglasten Fenster durch Isolierglasfenster im Treppenhaus mit einer Energieeinsparung von nur 2,5 % stellt keine wesentliche Wärmedämmung dar. Kunststoffbeschichtung der Außenwände, um das Eindringen von Wasser zu verhindern ist Instandhaltung und keine Modernisierung. Bei der Verklinkerung von Außenwänden, die gleichzeitig isoliert, liegt eine Energieeinsparmaßnahme vor, selbst wenn Fenster nicht ausgetauscht werden.

3. Bloße Veränderung oder Umbau der Mietsache bzw. des Gebäudes

a) Instandhaltung bzw. -setzung und Modernisierung sind auch zu unterscheiden von bloßen Veränderungen des Gebäudes, wie z.B. einer Umgestaltung des Hausflures. Dies ist keine Instandhaltung oder Instandsetzung, da es in der Regel weder eine „vorbeugende“ noch eine „heilende“ Maßnahme ist. Als Modernisierungsmaßnahme kann sie nur angenommen werden, wenn durch die Maßnahme neuer Wohnraum geschaffen würde oder die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessert werden, wie z.B. bei dem Einbau eines Fahrstuhls. Auch ein Umbau eines Gebäudes stellt in der Regel keine Modernisierung sondern eine Umgestaltung dar, es sei denn damit sind Modernisierungsmaßnahmen verbunden.

II. Mieterhöhung bei Modernisierung § 559 BGB: Mieterhöhung bei Modernisierung:

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

1. Grundsätzlich hat der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme vorher anzukündigen.

Der Vermieter hat den Mieter drei Monate vor dem Beginn der Maßnahme schriftlich zu informieren. Inhalt dessen muss sein: Art der Modernisierungsmaßnahme, d.h. Arbeiten, die im Einzelnen durchgeführt werden sollen, der voraussichtliche Umfang und Beginn der Arbeiten, sowie die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Sollte der Vermieter betreffend die Ankündigung mehrere Schreiben versandt haben, so errechnet sich die Monatsfrist immer ab dem letzen Schreiben. Keine Mitteilungspflicht des Vermieters besteht bei Bagatellmaßnahmen oder unerhebliche Arbeiten.

2. Duldung von Modernisierungsmaßnahmen § 554 BGB: Duldung der Modernisierungsmaßnahmen

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. (…) Gemäß alter Rechtsprechung war Folge wenn keine oder eine falsche Ankündigung erfolgte, dass der Mieter die Modernisierungs- Mieterhöhung ablehnen konnte.

Allerdings durfte er dann die Arbeiten auch nicht geduldet haben, auch nicht stillschweigend. Gemäß neuer Rechtsprechung des BGH schließt aber auch eine fehlende Modernisierungsankündigung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht aus. Urteil vom 2. März 2011 – VIII ZR 164/10. Der BGH hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben.

Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nach § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umzulegen. Keine Duldung der Maßnahme bei Vorliegen von Härtegründen Insoweit die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, muss der Mieter die Modernisierungs-maßnahme des Vermieters grundsätzlich dulden, es sei denn er kann sich auf einen Härtefall berufen. In diesem Fall kann der Mieter widersprechen. Ein Härtefall kann in den Bauarbeiten selbst liegen, z.B. wenn während der Arbeiten der Mieter keine Toilette hat oder wenn während der kalten Wintermonate die Heizung neu eingebaut werden soll, oder in den baulichen Folgen  der Modernisierungsmaßnahme, wenn z.B. kleinere Fenster mit weniger Lichteinfall eingebaut werden soll: oder auch in vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters selbst, wenn dieser z.B. bereits mit hohen Kosten modernisiert hat.

Auch wenn die erwartenden Erhöhung der Miete nicht zumutbar ist, weil Mieter dann wegen Einkommensschwäche ausziehen müssten- es sei denn die Wohnung wird in einen allgemein üblichen Zustand entsprechend des heutigen Standard versetzt. Insoweit sich der Mieter auf Härtegründe beruft, muss der Vermieter die Modernisierung gerichtlich durchsetzen.

3. Keine Mieterhöhung wenn diese gemäß des Mietvertrages unzulässig ist

Wenn eine Festmiete, eine Staffel- oder eine Indexmiete vertraglich vereinbart ist, darf die Miete trotz Modernisierung nicht erhöht werden. Ausnahme bei Indexmieten und Baumassnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

3.Voraussetzung einer wirksamen Modernisierungsmieterhöhung

Ist die Ankündigungserklärung, s.o. fehlerhaft, enthält aber eine Ankündigung der Mieterhöhung, so kann diese trotz allem zum Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Modernisierung geduldet und dieser nicht widersprochen hat, gleiches gilt laut neuer Rechtsprechung des BGH wenn eine solche fehlt.

3.1. Schriftliches Mieterhöhungsschreiben

Bei einer Modernisierungsmaßnahme kann der Vermieter grundsätzlich eine Erhöhung der jährlichen Miete um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten verlangen. Voraussetzung ist, dass

•  der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird oder
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
• eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser möglich wird. Den Anspruch auf Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich gegenüber dem Mieter geltend machen. In dem Schreiben muss die Mieterhöhung konkret auf Basis der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden.

3.2 Darstellung der Kosten- konkrete Erläuterung und Berechnung

Als umlagefähige Kosten sind insbesondere anerkannt die Kosten der baulichen Maßnahme selbst, z.B. die Baukosten (Architektenhonorar, erbrachte Eigenleistungen des Vermieters, Material- und Handwerkerkosten) sowie die Baunebenkosten, z.B. Reinigungskosten. Reparaturanteile, sog. Instandsetzung gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten. Diese sind herauszurechnen, z.B. es gab defekte Fenster, diese sind durch Schallschutzfenster erneuert worden, die fiktiven Reparaturkosten der alten Fenster sind abzuziehen von den Neukosten). Staatliche Zuschüsse und Zinsverbilligungen sind ebenfalls in Abzug zu bringen. Im Einzelnen:

• Aufführen der einzelnen Modernisierungsmaßnahme (keine reinen Instandsetzungen-, Instandhaltungsarbeiten, keine Reparaturarbeiten bzw. Rausrechnen dieser)
• Aufschlüsselung der einzelnen Kosten
• Berechnung und Erläuterung der einzelnen Kosten
• Für die jeweilige Wohnung erläutert, Verteilerschlüssel, Teilbetrag auf Wohnung
• Berechnung der hieraus entstehende mtl. Mieterhöhung für die jeweilige Wohnung (11% auf die Jahresmiete, ein zwölftel hiervon ist dann die monatliche Erhöhung)

3.3. Ab wann ist die erhöhte Miete zu zahlen?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Geht die wirksame Erhöhungserklärung dem Mieter am 25.03.2011 zu, hat der Mieter die erhöhte Miete ab Juni 2011 zu zahlen. Hatte der Vermieter die voraussichtliche Miethöhe in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt oder überschreitet der tatsächliche Erhöhungsbetrag den angegebenen um mehr als 10 Prozent, verlängert sich diese Frist um sechs Monate; also insg. neun Monate ab Zugang des Erhöhungsschreibens. Im oben genannten Beispiel wäre die Miete also erst ab dem Monat Dezember 2011 zu zahlen.